| よくある質問 | 一都三県で住宅ローン返済が払えない返済できない方は！まずはご相談ください！

住宅ローンを滞納すると、債権者である銀行等などの金融機関から、支払いを促す電話や書類が届きます。
滞納が6ヶ月以上続くと期限の利益喪失となり、残債を一括返済するよう求められます。一括で支払えない場合は、最終的に競売へと移行します。任意売却は、競売を回避するための唯一の手段です。

数ヶ月にわたって滞納している場合は、返済期間を延長してもらえる可能性は限りなく低いと思っておきましょう。滞納前ならリスケジュールや借り換えなどの対策もできますが、すでに滞納している状況であれば、一刻も早く当社にご相談いただければと存じます。

連帯債務者は住宅ローンを組む際、主債務者と収入を合算した人のことです。一緒に借り入れをしているため、同じだけの責任を負い、それぞれが独立して返済する義務があります。
対して連帯保証人は、主債務者の返済が滞った場合に、代わりに返済する人をさします。支払いの優先順位はあくまでも主債務者ですが、連帯して返済をおこなう義務があります。

ご自宅を購入した際に妻が連帯債務者や連帯保証人になっていた場合は、妻にも支払いの義務があります。そのため、夫の住宅ローン返済が滞れば、連帯債務者（または連帯保証人)に請求がまわってきます。
連帯債務者（または連帯保証人）の変更は容易ではなく、離婚をしたという理由だけでは認められないため、住宅ローンの返済が困難な場合は早めに任意売却することをおすすめめします。

期限の利益とは、取り決めた期限がくるまで債権者から請求をされない権利（＝利益）のこと。次の支払い日までは返済しなくても支払いを催促される心配がないので、債務者側にメリットがあるということで期限の利益と呼ばれています。
住宅ローンでは「金銭消費貸借」を結び、毎月の返済日や返済額を取り決めますが、滞納が続くことによって約束が破られたと判断され、期限の利益がなくなってしまいます。この状態を期限の利益の喪失といい、喪失後は残りの債務を一括返済するよう求められます。

債務者が住宅ローンを払えなくなると、金融機関に対して保証会社がローンの残額を一括返済します。これを代位弁済といいます。
代位弁済されると、保証会社はローン残額を債務者に請求する権利（求債権）や金融機関が持っていた担保権を持ちます。代位弁済後は、債権者が金融機関から保証会社に代わるということです。

サービサーとは債権者である金融機関から委託譲渡を受け、債務者に対して債権回収をおこなう民間の企業のことです。
全てのサービサーは、「債権管理回収業に関する特別措置法」に基づき、法務大臣から営業許可を得て業務を行っています。

以下のようなケースでは、任意売却ができません。
1.債権者が任意売却を認めない
2.連帯保証人や連帯債務者の承諾が得られない
3.滞納している税金や管理費が多額なため、差押えの解除ができない
4.すでに競売手続きが進行していて、期間に猶予がない
5.所有者や連帯保証人の本人確認や意思確認ができない
以上が代表的な例となります。

結論からいえば、載ります。ただ誤解されやすいのですが、ブラックリストに載る理由は任意売却をしたからではなく、住宅ローンを払えずに滞納したからです。
【ブラックリストとは】
クレジットカードを作成したりローンを組んだりすると、顧客情報が「信用情報機関」に登録されます。支払いの延滞や破産をしてしまうと、事故情報として記録が残ります。
この事故情報が記載された「信用機関情報」のことを、通称「ブラックリスト」と呼んでいます

競売開始決定通知が届いてからでも任意売却はできますが、時間的な余裕はないので、迅速に相談に行くなどの行動が必要です。
通知が届いた場合、実際に競売が行われるのは3ヶ月～6ヵ月後くらいなので、その間に債権者の任意売却の承諾をもらい、急いで任意売却しなければなりません。

不動産の売却代金でローンを完済できない場合、残債の支払いが必要ですが、債権者との交渉によって無理のない金額で分割返済ができます。

債権者との交渉により売却代金から負担してくれるケースもありますが、絶対に負担してもらえるとは限りません。
当社では、引越し費用の立て替えも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

所有者が行方不明でも任意売却ができないわけではありませんが、2度にわたって家庭裁判所手続きが必要になるなど、売却できるまでのハードルが高くなります。
【手続きの流れ】
1.家庭裁判所に申立てを行い、行方不明者の財産を管理・保全する「不在者財産管理人」を選任します。
2.「不在者財産管理人」が行方不明者の代理として任意売却を行うために、家庭裁判所に権限外行為の許可の申立てをします。
上記のような段階を経て、ようやく行方不明者の任意売却が可能となります。
不在者財産管理人の選任には3～6ヶ月、権限外許可にも3ヶ月程度かかるため、ローンの支払いが不安な方はかなり早い段階で行動する必要があります。

「リースバック」や「買戻し」をすることで、ご自宅に住み続けることが可能です。
【リースバック】
ご自宅を第三者に任意売却した後、購入者に賃料を払って住み続けるという方法です。当社が、買主・家主となることも可能です。
【買戻し】
リースバック後には、再度ご自宅を買戻すことも可能です。

ローンの引継ぎや肩代わりして貰うことはできないのですが、子供や両親へ任意売却することは可能です。親子間売買では、親や子供が住宅ローンを組めるかどうかがカギとなります。
親子間売買については一般的な銀行では断わられるケースが多いのですが、当社取り扱いの金融機関にてご相談可能です。ただし都市銀行の住宅ローン金利に比べ、2％～4％ほど高くなります。

賃借人との交渉は必要ですが、売却自体は可能です。
賃貸中のマンションを売却する場合は、以下の方法があります。
1.賃借人に購入してもらえるよう交渉する
2.購入が無理な場合は退去してもらう
3.退去が難しい場合はオーナーチェンジによる売却を行う
当社で取り扱う場合は、売却手続きを進めている状況を説明した上で賃借人に退去をお願いするケースがほとんどです。敷金の清算については、退去までの家賃で相殺します。

現状や任意売却後の方向性によっても異なります。
「売却代金で完済できる」「売却後の残債が少ない」などのケースであれば、期限の利益喪失が実行される6ヶ月以上の滞納しない方が良いといえます。
一方、「任意売却後の残債が多くて完済は難しい」「破産を考えている」という場合には、無理に返済せず、任意売却後の生活のために準備をしておく方が得策です。
状況にもよりますので、当社までご相談いただければと思います。

自己破産とは、借金の返済ができなくなった人が、裁判所を通して自分の保有財産を精算し、残った借金を全て免除してもらうという制度です。
自分では支払いきれない多額の債務が免除されるので、人生の再出発をするためには有効な手段のひとつといえます。
【自己破産のデメリットは?】
1.本籍地の市町村役場にある破産者名簿にのりますが、免責が確定すれば抹消されます。
2.市区町村発行の身分証明に破産者である事を証明する記載がされます。
3.官報に掲載されます。
4.自己破産をしたことが個人信用情報機関に登録され、5年～10年間はクレジットカードの発行やローンを組むことが難しくなります。
5.免責が確定するまでの間は、以下の職業に就けない
【制限される職種】
商工会議所会員・株式会社、有限会社の取締役及び監査役・証券会社の外務員・旅行業者・宅地建物取引主任者・中央卸売市場の卸売業者・生命保険の募集人・損害保険代理店・風俗営業及びその管理人・警備員など

基本的に金融機関などからの借金は全てゼロになるので、支払いの必要はありませんが、税金や保険料、賠償金などの非免責債権については支払い義務があります。
債務者が裁判所に自己破産を申し立てた時点で債権者は取立てができなくなりますが、自己破産が確定すると、更に制約を受けるため督促や取立てなどの回収活動は完全になくなります。